Nach Jahren der Niedrigzinsen und steigenden Immobilienpreisen kam es im vergangenen Jahr zur Wende. Als Reaktion auf die hohe Inflation stiegen die Zinsen und die geringere Nachfrage ließ die Preise teils stark fallen.
Doch die Preise für Wohnungen und Häuser steigen wieder. Also besser schnell kaufen? So leicht ist es nicht.
Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele mit Blick auf ihre Rücklagen ein reiner Traum. Aus eigener Tasche können sich wohl die wenigsten eine Immobilie leisten. Ein Kredit muss also her. Doch wie kann man sich darauf vorbereiten und welche Kreditsumme ist realistisch? Ein Überblick über die wichtigsten Fragen und Antworten.
Immobilienfinanzierung: Wie hoch sind die Zinsen für einen Immobilienkredit?
Je nach Anbieter belaufen sich die Bauzinsen für einen zehnjährigen Immobilienkredit auf zwischen 3 und 3,5 Prozent. Wie hoch der Hypothekenzins ausfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen schätzt die Bank das Ausfallrisiko ein. Sie prüft also, wie wahrscheinlich es ist, dass ihr Kunde seinen Kredit nicht mehr bedienen kann. Zum anderen befasst sie sich damit, wie leicht sie in solch einem Fall die fragliche Immobilie verwerten, also verkaufen, kann – und zu welchem Preis. Für die Bank ist entscheidend, dass sie die noch offene Restschuld zurückerhält, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr begleichen kann. Zu solchen Problemen kann es etwa durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit kommen.
Deshalb prüft der Darlehensgeber die gesamte wirtschaftliche Situation des Käufers, sowie den Wert der Immobilie, bevor er ein Finanzierungsangebot herausgibt.
Ebenfalls entscheidend für das Zinsangebot ist der Beleihungsauslauf. Dieser gibt das Verhältnis von Kreditsumme zum Immobilienwert an. Es geht also darum, welcher Anteil des Immobilienwertes kreditfinanziert ist. Vorsicht: Der Immobilienwert ist dabei nicht unbedingt gleich dem Kaufpreis. Denn die Bank setzt eigene Risikomodelle an, um Übertreibungen am Markt auszublenden und Sicherheitspuffer einzuberechnen. Wann der Beleihungsauslauf als hoch oder niedrig gewertet wird, hängt von jeweiligem Kreditinstitut ab. Sollte der Beleihungsauslauf hoch ausfallen, muss der Kreditnehmer mehr Eigenkapital aufbringen oder mit höheren Zinsen rechnen.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan gibt den Kreditnehmern eine Übersicht über die monatlichen Ratenzahlungen. In dem Plan stehen die Konditionen aufgelistet, zu dem der Kreditvertrag geschlossen wird. Der Kreditnehmer kann nachvollziehen, wie schnell er seinen Kredit tilgen wird. Dies hängt davon ab, wie groß der Tilgungsanteil bei den jeweiligen Zahlungen ist. Das heißt: Der Tilgungsplan ist quasi ein Fahrplan für den Weg bis zur kompletten Tilgung des Kredits. Mit dem Vergleich von Tilgungsplänen für unterschiedliche Kreditangebote können Kunden nachvollziehen, wie sich die Konditionen konkret auswirken.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
In den meisten Fällen beträgt die anfängliche Tilgung mindestens zwei Prozent. Bei einer Kredithöhe von 500.000 Euro werden somit im ersten Jahr 10.000 Euro getilgt. Daher gilt: Je höher die Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Allerdings wächst beim fixen Zins mit der Tilgung die monatliche Belastung für den Kreditnehmer, schließlich kommt die auf den Zinsanteil noch obendrauf.
Wie kann man einen Finanzplan aufstellen?
Ein Finanzplan gibt dem Kreditnehmer einen Überblick darüber, wie viel Geld er monatlich für den Kredit aufbringen kann. Zu Beginn sollten Kreditnehmer erst einmal die monatlichen Einkünfte und Ausgaben detailliert aufschreiben. Neben den monatlichen Fixkosten sollte auch ein Budget für Freizeitaktivitäten eingeplant werden. Mit einem Finanzierungsrechner lassen sich schließlich verschiedene Szenarien durchspielen.
Kreditnehmer können dann mit ihrem Haushaltsbudget selbst zum Taschenrechner greifen. Dafür müssen die Kreditnehmer von ihrem monatlichen Nettoeinkommen die Ausgaben abziehen. Das Ergebnis stellt die Summe dar, die der Kreditnehmer für die Finanzierung aufbringen kann.
Wie sieht eine Überschlagsrechnung für die Kreditsumme aus?
Mithilfe des Finanzplans können Kreditnehmer eine Überschlagsrechnung erstellen. Anhand dieser Rechnung können die Kreditnehmer ihre mögliche Kredithöhe selbst abschätzen. Dazu muss die monatliche Finanzierungsrate mit zwölf (für die Anzahl der Monate pro Jahr) und mit 100 multipliziert werden. Das wird dann durch den Finanzierungszins plus den Tilgungssatz geteilt. Dann sieht die Rechnung so aus: (Belastung x 12 × 100) / (Zins + Tilgungssatz).
Mit einem Beispiel wird das nochmal deutlicher: Angenommen, die monatliche maximale Belastung beträgt 2500 Euro, der Finanzierungszins liegt aktuell bei 3,5 Prozent und die Tilgungsrate beträgt zwei Prozent. Dann sieht die Rechnung wie folgt aus: (2500 × 12 × 100) / (3,5 Prozent + 2,0 Prozent). Damit beträgt das mögliche Darlehensvolumen in diesem Beispiel rund 545.500 Euro. Anschließend muss der Kreditnehmer das angesparte Eigenkapital addieren und er erhält so eine Einschätzung über den stemmbaren Kaufpreis.
Rechnen Sie hier die mögliche Kreditsumme einfach selbst aus:
Kreditsummenrechner
Welche Unterlagen sollten für eine Immobilienfinanzierung vorhanden sein?
Pauschal lässt sich dazu keine Aussage treffen. Denn die finanziellen Voraussetzungen sind jeweils individuell. Grundsätzlich sollten folgende Unterlagen für die Selbstauskunft bereitliegen:
- Gehaltsnachweise
- Renteninformationen
- Lohnsteuerbescheid
- Schufa-Selbstauskunft
- Nachweis über andere Kredite
- Mitteilung über drohende Insolvenzverfahren oder vorausgegangene Vermögensabnahmen durch einen Gerichtsvollzieher in den letzten fünf Jahren.
Selbstständige müssen noch weitere Informationen für den Kreditgeber bereitstellen – wie etwa eine Gewinn- und-Verlust-Rechnung.
Hinzu kommen Informationen über die Immobilie. Diese sind notwendig, damit das Kreditinstitut den Wert der Immobilie ermitteln kann. Dazu gehören:
- Kaufvertrag oder Auszug aus dem Grundbuch
- Bauplan/ Grundrissplan
- Bebauungsplan
- Baubeschreibung
- Baukostenschätzung
- Genehmigtes Baugesuch
- Kopie der Rohbauversicherung
- Aufstellung über Eigenleistung
- Wohnnebenkostenberechnung
- Kostenvoranschlag
- Kopie der Gebäudeversicherung
Welche Nebenkosten kommen beim Immobilienkauf hinzu?
Neben den Kreditzinsen und dem Immobilienpreis müssen Käufer immer die Kaufnebenkosten in ihrer Planung bedenken. Die Gesamtnebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt, den Gebühren für den Notar, den Grundbucheintrag, sowie einer möglichen Provision für den Makler.
Insgesamt summieren sich die Nebenkosten im Durchschnitt auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises. Wer also eine Immobilie im Wert von 500.000 kauft, muss mit Nebenkosten von bis zu 75.000 Euro planen. Und Achtung: Banken finanzieren die Nebenkosten nur ungern. Demnach sollten diese Kosten mit Eigenkapital stemmbar sein.
Immobilienfinanzierung: Wie hoch sollte das Nettogehalt sein für den Hauskauf?
Die benötigte Höhe des Nettoeinkommens hängt von vielen Faktoren ab. So spielen in die Berechnung der Kaufpreis, die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals, der Zinssatz und die Laufzeit des Darlehens, sowie die monatlichen Fixkosten eine Rolle. Als allgemeinen Richtwert nennen Experten etwa 30 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens. Hier haben wir beschrieben, wie viel Einkommen bei bestimmten Musterannahmen je nach Standort nötig ist.
Immobilienfinanzierung: Wie hoch muss das Eigenkapital beim Hauskauf sein?
Einen festgelegten Wert dafür gibt es nicht. Da die erforderliche Eigenkapitalquote von mehreren Faktoren abhängt und demnach variieren kann. Faktoren sind zum Beispiel der Kaufpreis des Hauses, die Anforderungen des Darlehensgebers und die Finanzierungspositionen.
Als Faustregel gilt: Käufer sollten mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten – also Bau-, Kauf- und Kaufnebenkosten – aus eigenen Mittel stemmen können. Ein höherer Eigenkapitalanteil kann die Verhandlungsposition bei der Kreditvergabe stärken und die Gesamtkosten der Finanzierung reduzieren.
Bei einem geringerem Eigenkapitalanteil könnten weitere Kostenkomponenten hinzukommen, weil der Kreditgeber sein Risiko durch zusätzliche Maßnahmen verringert will. Ein Beispiel dafür ist eine Hypothekenversicherung – also eine Versicherungspolice, die bei einem Zahlungsausfall einspringt. Zudem bieten einige Darlehensgeber Finanzierungsmöglichkeiten an, bei denen sehr wenig Eigenkapital akzeptiert wird. Die Bedingungen dafür unterscheiden sich je nach Anbieter.
Ist es möglich, ohne Eigenkapital ein Haus zu kaufen?
Grundsätzlich besteht teils diese Möglichkeit. Allerdings entstehen dabei höhere Risiken und die Finanzierungsmöglichkeiten sind limitiert. Denn: Für den Kreditgeber ist das Eigenkapital ein wichtiger Aspekt für die Einschätzung der Bonität des Kreditnehmers. Zusätzlich reduziert ein hohes Eigenkapital für die Kreditinstitute das Risiko eines Zahlungsausfalls.
Ohne Eigenkapital gibt es alternative Finanzierungsmöglichkeiten. So können Kreditnehmer einen höheren Zinssatz wählen, um so mit einem Kredit den gesamten Kaufpreis einer Immobilie zu erhalten. Aber: Die hohen Zinsen führen zu höheren Ratenzahlungen. Somit ist der Kredit insgesamt mit höheren Kosten verbunden. Zudem sind Kreditangebote für Vollfinanzierungen meist an hohe Einkommen gebunden. Wer weder Rücklagen hat, noch ein ausreichend hohes Einkommen, wird solche Kredite nicht erhalten.
Immobilienfinanzierung: Wie lange sollte der Zins festgeschrieben werden?
Bei der Vergabe eines Kredits wird der Zinssatz für eine bestimmte Zeit sozusagen eingefroren und reagiert nicht auf die marktüblichen Schwankungen. Das nennt sich Sollzinsbindung. Wie lange der Zins festgeschrieben wird, können Kreditnehmer selbst wählen.
Dabei gilt die Bindung von mindestens fünf bis maximal 30 Jahren. In der Regel gilt: Je kürzer die Sollzinsbindung, desto günstiger ist der Sollzins. Doch manchmal kann sich eine längere Bindungsdauer auszahlen. Beispielsweise dann, wenn die Bauzinsen niedrig sind und die Möglichkeit besteht, dass sie zeitnah steigen könnten. Mit einer längeren Sollzinsbindung können die Kreditnehmer das Darlehen weiterhin zu dem niedrigeren Zins abbezahlen. Sollte der Zins wider Erwarten sinken, könnten Kreditnehmer nach zehn Jahren immer aus einem länger laufenden Kredit aussteigen.
Wer berät unabhängig zur Immobilienfinanzierung?
Es gibt verschiedene Anlaufstellen für die Immobilienfinanzierung. So bieten Banken Beratungen für die Baufinanzierung an. Jedoch sind diese in der Regel an ihre eigenen Produkte gebunden. Das heißt: Sollte dem Kreditnehmer das Finanzierungsangebot nicht zusagen, muss er einen Termin bei einer anderen Bank vereinbaren.
Anders sieht es bei unabhängigen Finanzvermittlern aus. Die ungebundenen Vermittler beraten über die Produkte mehrerer Kreditinstitute und können somit die verschiedenen Konditionen der Geldgeber vergleichen. Allerdings haben auch diese Vermittler zumindest ein Interesse daran, dass es zumindest zu einem Vertragsabschluss kommt. Sonst verdienen sie nichts. Honorar-Baufinanzierungsberater werden unabhängig von Vertragsabschlüssen vom Kunden bezahlt. Dies ermöglicht es ihnen, ohne Gehaltseinbußen hinzunehmen, auch von einem Kauf- und Finanzierungsvorhaben abzuraten.
Welche Nebenbedingungen sind bei einem Kredit wichtig?
Je nach Kredit gibt es verschiedene Nebenbedingungen für die Rückzahlung der Schuld. Diese können bei den Verhandlungen über das Darlehensangebot festgeschrieben werden.
Eine Nebenbedingung sind die Sondertilgungen. Mit dieser Vereinbarung können Kreditnehmer einen bestimmten Teilbetrag oder auch den vollständigen Ratenkredit zurückzahlen. Diese Option stellt also eine außerplanmäßige Rückzahlung dar. Wie hoch die Sondertilgung maximal ausfallen darf und wie häufig sie in Anspruch genommen werden kann, steht im jeweiligen Kreditvertrag.
Der Vorteil von Sondertilgungen: Das Hypothekendarlehen kann schneller getilgt werden, die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich und die Kreditnehmer können Zinsen einsparen. Wie viel gespart wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich sagen: Je früher die Sondertilgung erfolgt und je höher sie ausfällt, desto größer die Ersparnis. Lesen Sie dazu auch: Sollte ich auch günstige Kredite schnell tilgen?
Eine weitere Nebenbedingung, die sinnvoll sein kann, ist ein Tilgungssatzwechsel. Dabei handelt es sich um die Änderung der Rate, die monatlich abgezahlt werden muss. Wird der Tilgungssatz erhöht, verkürzt sich der Rückzahlungszeitraum. Da monatlich ein höherer Betrag zurückgezahlt wird.
Die Vorteile sind ähnlich wie bei den Sondertilgungen. Es besteht außerdem die Möglichkeit, den Tilgungssatz zu reduzieren. Damit sinkt die monatliche Rate. Das ist sinnvoll, wenn der Kreditnehmer die ursprüngliche Rate nicht mehr stemmen kann.
Auch eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits kann als Nebenbedingung eingetragen werden. Allerdings kommt es bei Immobilienkrediten zu Vorfälligkeitsentschädigungen. Also einem Aufschlag, den der Kreditnehmer zahlen muss, um seine Schulden vorzeitig zu begleichen. Denn durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen dem Darlehensgeber eingeplante Zinsen, sofern er die frei gewordenen Mittel nicht mehr zum gleichen oder einem höheren Zins vergeben kann.
Welche Sicherheiten akzeptiert die Bank neben der Immobilie – und wie sinnvoll ist das?
Vor dem Abschluss eines Kreditvertrags verlangt die Bank oftmals Sicherheiten, um bei einem möglichen Zahlungsausfall des Kreditnehmers nicht auf den Kosten sitzen zu bleiben. Und auch für die Kreditnehmer kann es sinnvoll sein, eine Sicherheit bei den Verhandlungen anzugeben. Denn durch die Sicherheiten erhalten die Kreditnehmer die Möglichkeit die Chance, den Kredit zu besseren Konditionen zu erhalten.
Eine der bekanntesten Sicherheiten bei der Bau- und Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld. Dabei handelt es sich um ein Pfandrecht. Das heißt: Der Darlehensgeber erhält die Bevollmächtigung, den Besitz des Kreditnehmers zu verpfänden, falls dieser nicht mehr zahlungsfähig ist.
Dazu wird ein Vermerk im Grundbuch niedergeschrieben, der zudem die Bedingungen festhält. Nach der Abzahlung des Kredits kann der Vermerk aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Eine weitere verbreitete Sicherheit ist die Bürgschaft. In diesem Fall springt eine dritte Person bei einem Zahlungsausfall für die Schuld des Kreditnehmers ein. Konkret bedeutet das: Der Bürge kommt bei der Bank für einen möglichen finanziellen Schaden auf. Voraussetzung für eine Bürgschaft ist die Bonität der dritten Person.
Auch die Beleihung einer anderen Immobilie ist für einen Kredit möglich. Allerdings ist das an einige Bedingungen geknüpft. Zum einen muss die Immobilie dem Kreditnehmer gehören, beziehungsweise der Eigentümer muss mit der Beleihung einverstanden sein. Zudem sollte das Objekt abbezahlt sein. Bei bestehenden Krediten wird die derzeitige Situation geprüft. Durch ein Haus oder eine Wohnung als Sicherheit sinkt aus Bankensicht das Risiko eines Zahlungsausfalls. Da dieses bei einem Zahlungsausfall verkauft werden könnte.
Auch eine Lebensversicherung kann als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung genutzt werden. Dabei läuft der Vertrag für die Lebensversicherung parallel zum Kredit. Bei einem möglichen Tod des Kreditnehmers wird das Darlehen über die Entschädigungszahlung abgesichert.
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