Mit den Immobilienpreisen geht es weiter im Rekordtempo bergab. Dieses Bild malt jedenfalls der neue Hauspreisindex des Statistischen Bundesamtes. Schaut man sich jedoch die Auswirkungen auf die reale Kaufkraft von Immobilieninteressenten an, wirken die Zahlen eher ernüchternd. Denn einer der Gründe für die fallenden Preise sind die gestiegenen Zinsen, die an anderer Stelle die Finanzierung der scheinbar günstigeren Immobilien für viele unmöglich machen.
Trotzdem sind die Preisabschläge nicht zu vernachlässigen. Denn bei der neuesten Entwicklung handelt es sich um den stärksten Rückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Die Preise fielen von April bis Juni um durchschnittlich 9,9 Prozent. Im Vergleich zum ersten Vierteljahr 2023 waren Wohnimmobilien 1,5 Prozent günstiger, doch fiel der Rückgang geringer aus als in den beiden Vorquartalen mit minus 2,9 und minus 5,1 Prozent.
Sowohl in den Städten als auch in den ländlichen Regionen waren deutliche Preisrückgänge zu verzeichnen. Allerdings fiel der Abwärtstrend in den Städten stärker aus. Große Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahresquartal gab es in den Top-7-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf). Hier gingen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 12,6 Prozent zurück, für Wohnungen musste 9,8 Prozent weniger gezahlt werden als ein Jahr zuvor.
„Am geringsten waren die Rückgänge in den dünn besiedelten ländlichen Kreisen“, so die Statistiker. Hier waren Eigentumswohnungen 7,0 Prozent billiger als im zweiten Quartal 2022, während Ein- und Zweifamilienhäuser sogar 8,1 Prozent weniger kosteten. Im Vergleich zum ersten Vierteljahr 2023 fielen die Preise in den dünn besiedelten Kreisen für Eigentumswohnungen um 2,1 Prozent, während die für Ein- und Zweifamilienhäuser leicht um 0,7 Prozent stiegen.
Einer Auswertung des Kieler Instituts für Weltwirtschaft (IfW) zufolge trifft der Preisrückgang bei Eigentumswohnungen vor allem den Bestand, während Neubaupreise relativ stabil sind. In den Top-7-Städten liegen die Verkaufspreise demnach mittlerweile gut zwölf Prozent unter dem im Frühjahr 2022 erreichten Höchststand. Ihr Preisniveau sei damit ungefähr auf das von Anfang 2021 gefallen. Neubauten kosteten dagegen im vergangenen Quartal ungefähr so viel wie Anfang vergangenen Jahres und fielen im Vergleich zu ihren Höchstständen um vergleichsweise moderate 5,5 Prozent.
„Neubau-Preise trotzen bislang dem recht deutlichen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt“, sagte dazu der Wissenschaftler Jonas Zdrzalek. „Dies könnte daran liegen, dass Verkäufer hier weniger zu Preisabschlägen bereit sind.“ Auch würden die Verkaufspreise oft lange vor Fertigstellung verhandelt, so dass sich die Zinserhöhungen aktuell womöglich noch gar nicht voll in den Preisen widerspiegelten. „Vor allem aber ist das Angebot an Neubauten drastisch gesunken“, sagte Zdrzalek. „Und wenn Projekte umgesetzt werden, dann offenbar hochpreisig.“
Aber auch bei Käufern von Bestandsimmobilien dürfte sich die Freude über sinkende Preise in Grenzen halten. Bei knapp vier Prozent bewegen sich die Zinsen für Hypothekenkredite aktuell und weitere Steigerungen sind nicht auszuschließen. So sehen sich viele gezwungen, ihren Tilgungssatz deutlich zu senken. Der gibt an, wie viel Prozent des Darlehensbetrags der Käufer pro Jahr zurückzahlen muss. An drei Prozent kommen nur noch wenige ran, zurzeit werden laut Zahlen des Kreditvermittlers Dr. Klein durchschnittlich nur noch 1,8 Prozent pro Jahr zurückgezahlt. Das senkt zwar die gegenwärtige Belastung etwas, führt aber dazu, dass Käufer noch länger für die vollständige Rückzahlung brauchen.
So entscheiden sich Käufer zu immer niedrigeren Krediten. Während es im vergangenen Jahr noch 299.000 Euro waren, liegt der Schnitt heute bei 288.000 Euro. Problem: Trotz des geringeren Betrags steigt durch die schlechteren Finanzierungsbedingungen die monatliche Belastung sogar um 263 Euro auf 1538 Euro.
Das sorgt dafür, dass laut Interhyp viele Immobilieninteressenten den Wunsch nach dem eigenen Heim vorerst begraben. „Es gibt eine riesige Verunsicherung“, sagte Vorständin Mirjam Mohr. „Wir hören ganz oft: „Die Bauzinsen haben sich vervierfacht (...) ich glaube, der Traum vom Eigenheim ist für mich total vorbei““, berichtete die Managerin bei der Vorstellung der alljährlichen „Wohntraumstudie“ des Münchner Unternehmens. Eine große Mehrheit kann sich demnach derzeit eine eigene Immobilie nicht leisten. „84 Prozent der Befragten empfinden den Markt als eher eng und schwierig und sehen in dem Markt für sich auch keine Möglichkeiten“, sagte Mohr. Zusätzlich sorgten die Unsicherheiten durch das verabschiedete Heizungsgesetz für Zurückhaltung.
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