Mieten oder kaufen? Diese Frage stellen sich in Deutschland aktuell viele Menschen. Die Kombination aus steigenden Mieten und niedrigen Hypothekenzinsen hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass immer mehr Menschen bei der Altersvorsorge vorrangig an Immobilien denken. Insbesondere Mieter sehen sich monatlich beim Blick auf den Kontoauszug mit den hohen Mietkosten konfrontiert, die in vielen Fällen einen erheblichen Anteil des Haushaltsbudgets ausmachen.
Da liegt die Überlegung nahe, nicht länger Geld an den Vermieter zu überweisen, sondern das Gesparte für den Erwerb einer eigenen Immobilie zu nutzen. Mieten oder kaufen? – Berechnen Sie hier die günstigere Option.
Mieten oder kaufen? – So funktioniert der Rechner zur Immobilienfinanzierung
Der Immobilienfinanzierungs-Rechner der WirtschaftsWoche gibt Ihnen die Möglichkeit, mit wenigen Klicks online zu berechnen, welche Option für Sie die günstigere ist. So erhalten Sie schnell Antwort auf die Frage „Mieten oder kaufen?“.
Sie müssen lediglich die entsprechenden Felder im Immobilienfinanzierungs-Rechner mit ihren persönlichen Informationen befüllen. Je genauer diese Informationen ausfallen, desto aussagekräftiger ist das Ergebnis.
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Mieten oder kaufen? – Wie teuer ist es aktuell?
In den vergangenen Jahren sind die Kaufpreise für Immobilien in zahlreichen deutschen Städten und Regionen deutlich angestiegen. Alleine zwischen 2010 und Ende 2021 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in den sieben größten Städten der Bundesrepublik mehr als verdoppelt. Zuletzt sind die Preise aufgrund der gestiegenen Zinsen zurückgegangen, liegen aber dennoch weiterhin deutlich über dem Niveau von 2010. Vor allem sind es jedoch die Mieten in deutschen Großstädten, die weiterhin stark zulegen.
Personen mit mittleren und gehobenen Einkommen stehen so oder so vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu finden. Sie stellen sich daher die Frage, ob der Immobilienkauf – zum Beispiel in einer Kleinstadt oder in im ländlichen Räumen – nicht eine sinnvollere Option darstellt.
Die Entscheidung, ob man eine Immobilie mieten oder kaufen sollte, hängt dabei allerdings nicht nur von der aktuellen Monatsmiete und den Immobilienzinsen ab. Eine Vielzahl weiterer Faktoren spielt hier durchaus eine Rolle. Manche dieser Faktoren, wie die Verzinsung des Eigenkapitals, lassen sich in konkreten Zahlen ausdrücken, während andere Faktoren Ausdruck persönlicher Vorlieben und Lebensentscheidungen sind.
Mieten oder kaufen? – Vor allem auch eine Typfrage
Bevor man sich jedoch auf finanzielle Aspekte konzentriert, ist es grundlegend zu überlegen, ob man sich selbst in den kommenden Jahrzehnten eher als Eigentümer oder Mieter sieht. Während die einen oft mit Hausgeld und Instandhaltungskosten kämpfen, beklagen die anderen zu hohe Nebenkosten, ausbleibende Reparaturen und steigende Mieten.
Beide Gruppen betonen jedoch gerne die Vorteile ihrer jeweiligen Position: Der Eigentümer fühlt sich in dem Bewusstsein wohl, mit jeder monatlichen Rate an die Bank Vermögen aufzubauen. Der Mieter kann hingegen darauf verweisen, dass er mit der monatlichen Miete die vollständige Nutzung – und Abnutzung – der Wohnung bezahlt hat. Im Falle von Schäden und Reparaturbedarf muss er sich nicht selbst kümmern, sondern kann den Vermieter oder Verwalter kontaktieren.
Das oft gehörte Argument, dass man als Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung unabhängiger sei, trifft nur teilweise zu. Zwar entfällt mit dem Kauf die Abhängigkeit vom Vermieter, doch treten im Gegenzug in der Regel die Bank, die Gemeinde und die Nachbarn, mit denen sich ein Eigentümer für die nächsten Jahrzehnte arrangieren muss, in den Vordergrund. Hinzu kommt die Tatsache, dass er sich fortwährend um die Immobilie kümmern muss. Das betrifft nicht nur steuerliche oder behördliche Pflichten, sondern auch die Einhaltung von Auflagen, die beispielsweise die Gebäudesanierung betreffen. Am Ende ist es bei der Frage „Mieten oder kaufen?“ neben der reinen Finanzierung eben auch eine Typfrage, die persönlich getroffen werden muss.
Miete und Bankrate: Der Vergleich kann irreführend sein
Für jemanden, der in einer Mietwohnung lebt und darüber nachdenkt, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, besteht oft die Neigung, zuerst einen Vergleich zwischen den monatlichen Mietkosten und der möglichen Darlehensrate nach dem Kauf anzustellen. Die einfache Überlegung lautet: Wenn die monatliche Bankrate nicht höher ist als die bisherige Miete, könnte sich der Kauf lohnen.
Allerdings ist das zu kurz gedacht. Sowohl die Monatsmiete als auch die Bankrate stellen lediglich eine Momentaufnahme dar. Eine Baufinanzierung erstreckt sich üblicherweise über mehrere Jahrzehnte. Welche Lösung langfristig die bessere ist, hängt daher nicht nur von den aktuellen Mietkosten, Kaufpreisen und Zinsen ab, sondern auch von ihrer Entwicklung in den kommenden Jahrzehnten.
So berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
In den meisten Fällen sind klare Präferenzen bezüglich der Stadt, in der die Immobilie liegen soll, vorhanden. In größeren Städten suchen Interessenten oft gezielt in bestimmten Stadtteilen, die sie entweder bereits kennen oder als attraktiv einschätzen. Infolgedessen variieren sowohl die Mieten als auch die Kaufpreise erheblich.
Um zu beurteilen, ob Kaufen oder Mieten in der jeweiligen Wunschregion oder dem bevorzugten Viertel wirtschaftlich sinnvoller ist, ist es entscheidend sicherzustellen, dass man für beide Optionen möglichst vergleichbare Häuser oder Wohnungen in Betracht zieht: gleiche Wohnfläche, gleiche Altersstruktur, gleiches Ausstattungsniveau oder die jeweilige Lage und die umliegende Infrastruktur.
Achten Sie darauf, dass Sie für einen Vergleich die aktuelle Angebotsmiete einer vergleichbaren Immobilie gegenüber dem Kaufpreis heranziehen (und nicht auf Daten aus vergangenen Jahren zurückgreifen). Besonders relevant ist die (Netto-)Kaltmiete, also die Miete ohne Neben- oder Betriebskosten. Teilen Sie dann den angegebenen Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete für die Immobilie. Als Faustregel gilt: Bis zum Faktor 20 sind die Kaufpreise im Vergleich zur Miete relativ günstig, ab 25 relativ teuer.
Mieten oder kaufen? Der langfristige Vermögensvergleich zählt
Im langfristigen Vergleich des Vermögens zwischen Mietern und Käufern befindet sich der Käufer zu Beginn in einer finanziellen Ausgangsposition, die Eigenkapital erfordert. Beim Immobilienkauf entstehen zunächst Grunderwerbssteuer und Notarkosten, häufig kommen noch Maklergebühren hinzu. Die Anschaffungsnebenkosten variieren je nach Bundesland und Maklerbeteiligung im Bereich von etwa fünf bis 15 Prozent. Diese Aufwendungen muss der Käufer aus vorhandenen Mitteln begleichen, während der Mieter in einer vergleichbaren Situation sein Guthaben beibehält.
Zusätzlich zu den Nebenkosten für den Kauf benötigt der Käufer weiteres Eigenkapital für die Finanzierung. Ein Anteil von etwa 20 Prozent wird als ideal betrachtet. Selbst mit einem geringeren Anteil erhält der Käufer einen Baukredit, jedoch zu einem höheren Zinssatz. Diesen zweiten Anteil seines Eigenkapitals investiert der Käufer unmittelbar in das Immobilienvermögen. Vorläufig gehört der Rest des Hauses oder der Wohnung wirtschaftlich betrachtet der Bank. Erst durch die Tilgungszahlungen in den darauffolgenden Jahren und Jahrzehnten verringert sich die Restschuld, und das Vermögen des Käufers steigt allmählich an. Im Gegensatz dazu behält der Mieter sein Guthaben und kann es langfristig am Kapitalmarkt investieren.
Nutzung versus Tilgung und Instandhaltung
In den kommenden Jahrzehnten verwenden sowohl Mieter als auch Käufer einen erheblichen Anteil ihres Einkommens für das Wohnen: Betriebs- und Heizkosten sollten dabei keine Unterschiede aufweisen. Während der Mieter eine Miete für die Nutzung der Wohnung entrichtet, überweist der Käufer monatliche Raten aus Zinsen und Tilgung an die Bank. Darüber hinaus trägt der Käufer die Kosten für die Instandhaltung.
Ein aussagekräftiger Vergleich beider Wege ist nur dann möglich, wenn auf beiden Seiten beinahe identische Ausgaben anfallen. Sind die Ausgaben des Mieters geringer als die des Käufers, kann der Mieter diesen Überschuss langfristig anlegen und somit Vermögen aufbauen. Zahlt er hingegen mehr, muss er auf sein Guthaben zurückgreifen.
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