Steigende Zinsen für die Immobilienfinanzierung und die Energiewende haben zu einem Comeback des Bausparens geführt. In Zeiten extrem niedriger Zinsen schien es nicht mehr attraktiv, eine Immobilienfinanzierung mit einem Sparvertrag zu kombinieren und sich ein zinsgünstiges Darlehen zu sichern. Doch seit die Bauzinsen wieder deutlich angezogen sind, sieht es anders aus.
Die Nachfrage nach Bausparverträgen ist stark angestiegen. „Wir haben 2023 auf hohem Niveau nochmals zulegen können“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer des Verbands der Privaten Bausparkassen (VDPB). 2022 hatten die privaten Bausparkassen rund 895.000 Verträge über eine Bausparsumme von 59,4 Milliarden Euro abgeschlossen. „Für das Jahr 2023 erwarten wir ein Plus von etwa 15 Prozent – sowohl bei der Vertragsanzahl als auch bei der Bausparsumme.“ Eigenkapitalaufbau in Kombination mit Zinsabsicherung und die Vorsorge für die Heizwende seien nach wie vor die entscheidenden Nachfragemotive, ergänzt er.
Zinsvorteile durch Bausparen
Für einen Bausparvertrag spricht, dass sich Kunden mit diesem Finanzierungsmodell für einen langen Zeitraum günstige Darlehenszinsen sichern können. Entscheidend dafür, ob sich ein Bausparvertrag aber wirklich lohnt, ist die weitere Zinsentwicklung. Bei den Hypothekenzinsen gab es zuletzt eine leichte Entspannung. Bau- und Kaufwillige mit guter Bonität finden wieder Angebote von etwas unter vier Prozent. Kurzfristig erwartet König eher eine Seitwärtsentwicklung. Mittelfristig seien kleine Rücksetzer möglich. „Die große Zinswende nach unten, die von einigen schon ausgerufen wird, sehen wir allerdings noch nicht“, so König. „Bei Bausparkassen können Sie sich immer noch Bauzinsen von 1,5 bis 2,5 Prozent sichern. Bausparen wird weiterhin einen Zinsvorteil haben.“
Ein weiterer Pluspunkt neben dem möglichen Zinsvorteil ist die Flexibilität sowohl in der Spar- als auch in der Darlehensphase. „Kunden haben hier viel mehr Freiheiten als bei einer ‚normalen‘ Baufinanzierung, indem sie beispielsweise Sondertilgungen in jeder Höhe kostenfrei leisten können“, sagt Sophia Hübner, Spezialistin für Bausparen bei Dr. Klein in Lübeck. Die Flexibilität betrifft aber eben auch den Verwendungszweck des Darlehens: „Es ist an keine bestimmte Immobilie gebunden, und auch wenn ursprünglich eine Anschlussfinanzierung damit vorgesehen war, lässt es sich ohne Umstände für eine Modernisierung nutzen“, so Hübner. „Der Bausparvertrag eignet sich im Grunde für alles, was an einem Haus oder einer Eigentumswohnung angegangen werden muss und für alle künftigen Projekte am Objekt, bei denen es wirklich ins Geld gehen kann.“
Vom Bausparvertrag zum Energiesparvertrag
Längst dient der Bausparvertrag deshalb nicht mehr nur zur Immobilienfinanzierung. „Überlegungswert sind Bausparverträge für Modernisierungen oder Sanierungen von Immobilien“, sagt auch Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale NRW. „Denn die meisten Darlehensgeber verlangen für kleine Darlehen einen Zinsaufschlag oder finanzieren erst ab einer bestimmten Darlehenshöhe, zum Beispiel 50.000 Euro.“ Immer mehr Menschen haben das scheinbar erkannt, auch mit dem Blick auf die Energiewende – Stichwort Heizungsgesetz. „Der Bausparvertrag wird damit immer mehr zum Energiesparvertrag“, bringt es König auf den Punkt.
Aber auch als Baustein zur klassischen Immobilienfinanzierung ist Bausparen wieder gefragt. „Ein Bausparer als zusätzliches Tilgungsprodukt ist jetzt so interessant wie schon lange nicht mehr“, ist Hübner überzeugt. Sie rechnet vor: Die Zinsen am Markt liegen bei einem Annuitätendarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung gerade bei etwa 3,80 Prozent. Die Darlehenszinsen in einem Bausparvertrag liegen im Schnitt bei etwa zwei Prozent. „Ergo können wir uns für die Restsumme nach 15 Jahren einen wesentlich günstigeren Zins sichern, der die Gesamtkosten der Finanzierung in vielen Fällen verringern kann.“
Die besten Bauspartarife
Die FMH-Finanzberatung hat exklusiv für die WirtschaftsWoche die besten Bauspartarife von sieben privaten Bausparkassen und acht regionalen LBS Bausparkassen ermittelt. Die Bausparsumme liegt bei 50.000 Euro und die Ansparzeit beträgt zehn Jahre. Für die Bewertung der Bauspartarife wurde sowohl die Höhe der Anspar- und Darlehensraten berücksichtigt als auch die Höhe der Gesamtkosten. Drei Tarife von privaten Bausparkassen wurden mit einem „sehr gut“ ausgezeichnet. Sie stammen von der Alte Leipziger Bauspar, der Schwäbisch Hall und der BMK Bausparkasse Mainz. Auch bei den regionalen Bausparkassen gab es dreimal die Note „sehr gut“, und zwar für die LBS Nordwest, die LBS Saar und die LBS Süd. Der Blick auf die Konditionen zeigt, dass die Privaten und die LBS unterschiedlich auf die Zinswende reagiert haben. „Die LBS bleibt bei ihren Niedrigzins-Tarifen bei Guthaben- und Sollzins, während die privaten Bausparkassen schon längst auf die erhöhten Zinsen eingeschwenkt sind“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. (Hier finden Sie den Vergleichsrechner bei FMH).
Doch Bausparen hat auch einige Nachteile, die potenzielle Bausparer bedenken sollten, darunter auch die relativ langen Vorlaufzeiten: „Bis das Darlehen ausgezahlt werden kann, muss man mehrere Jahre warten – es ist nicht ad-hoc einsetzbar“, sagt Bauspar-Spezialistin Hübner. Im Schnitt dauerte es acht bis zehn Jahre, bis Bausparer ihre Ansparsumme plus das vereinbarte Darlehen nutzen können. Durch die Flexibilität könne ein Vertrag jedoch immer auf die individuellen Bedürfnisse angepasst werden, ergänzt Hübner. Dadurch ist auch eine kurzfristige Auszahlung durch Anpassung gewisser Parameter möglich. Auch der niedrige Guthabenzins kann nachteilig wirken. Vor allem wenn das Darlehen später doch nicht genutzt wird. Dann war das Geld schlecht angelegt. „Außerdem ist das Guthaben im Bausparvertrag nicht frei verfügbar“, ergänzt sie. „Was einmal darin eingespart ist, bleibt darin und lässt sich nicht ohne Nachteile herausnehmen.“ Ein weiterer Nachteil sei die Abschlussgebühr, die je nach Bausparsumme recht hoch ausfallen kann.
Die Bausparsumme sollte mit Bedacht gewählt werden und zum eigenen Budget passen. Denn es gilt zu Bedenken. Der Bausparvertrag will auch gefüttert werden, und das viele Jahre lang. Ein Punkt, den auch der Verbraucherschützer anmerkt. In vielen Fällen werde in der Sparphase ein geringerer als der Regelsparbeitrag geleistet. „Für die Finanzierung mit dem Bausparvertrag muss dann eine Zwischenfinanzierung zum Marktzins vereinbar werden“, erklärt er. „Das Darlehen wird während dieser Zeit nicht getilgt, denn das Guthaben muss zunächst weiter angespart werden.“
Und noch etwas gilt es zu Bedenken. Zugeteilte Bausparsumme und die Finanzierung mit dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Darlehenszins, der unabhängig vom Marktzins ist, impliziert eine schnelle Tilgung des Bauspardarlehens. Denn der so genannte Tilgungsbeitrag, der sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil ergibt, ist ebenfalls mit Vertragsabschluss vereinbart. „Die Höhe beträgt je nach Bauspartarif vier bis acht Promille der Bausparsumme“, sagt Hentschel. Damit sind Bauspardarlehen in der Regel nach acht bis zwölf Jahren getilgt. „Gegen eine hohe und damit schnelle Tilgung eines Darlehens ist nichts einzuwenden, allerdings passt die Höhe des Tilgungsbeitrages nicht in jedes Budget.“ Denn in der Regel macht die Finanzierung mit einem Bauspardarlehen nur einen Teil der zu finanzierenden Darlehenssumme aus.
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