Wohneigentum in deutschen Großstädten gilt für viele Menschen als Luxus. Dabei unterscheiden sich die Kaufpreise für Eigentumswohnungen je nach Lage erheblich. Dies zeigt die jüngste Auswertung des German Real Estate Index (Greix) zu Immobilienpreisen auf Stadtteilebene im Jahr 2023.
Teuer sind vor allem Immobilien in den Innenstädten, wo der Quadratmeterpreis doppelt so hoch sein kann wie in den Randbezirken. Denn: Viele Menschen präferierten es, zentral zu wohnen, sagt Greix-Studienautor Jonas Zdrzalek.
Die größten innerstädtischen Preisunterschiede für Eigentumswohnungen gibt es den Daten zufolge in Köln und Hamburg. So zahlten Käuferinnen und Käufer in beiden Städten 2023 fast den doppelten Quadratmeterpreis im beliebteren Viertel. In der Kölner Innenstadt lag der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beispielsweise bei 5600 Euro, in Köln-Porz dagegen bei 2800 Euro. In Hamburg waren die Preisunterschiede zwischen Hamburg-Nord und Hamburg-Harburg am größten. Ähnlich hoch war der Preisaufschlag mit 90 Prozent in Berlin, hier gab es besonders hohe Unterschiede zwischen Berlin-Mitte und Berlin-West.
Den geringsten Unterschied gibt es in Stuttgart: Der Quadratmeter kostete 2023 im teuersten Stadtviertel Mitte-Nord (5200 Euro pro Quadratmeter) gut 35 Prozent mehr als im günstigeren Neckar-Ost (3800 Euro pro Quadratmeter).
Preisunterschiede bei Immobilien werden immer größer
Während der vergangenen 20 Jahre ist die Preisschere zwischen teuren und günstigeren Vierteln deutlich auseinandergegangen. In den 1990er-Jahren mussten Käufer für Immobilien im exklusivsten Viertel einer Stadt im Durchschnitt rund 30 Prozent mehr für den Quadratmeter zahlen als für Eigentum im günstigsten Stadtteil, 2023 waren es knapp 70 Prozent mehr. Damit hat sich die Preisspanne seit den 90er-Jahren bis heute mehr als verdoppelt, heißt es in der Studie. „Die Preise in Stadtteilen mit einem sowieso schon relativ hohen Preisniveau sind noch stärker gestiegen“, sagt Zdrzalek.
Solche innerstädtischen Unterschiede führen dazu, dass es für viele Menschen schwerer wird, innerhalb einer Stadt umzuziehen. Außerdem könne so ein Clustering dazu führen, dass Menschen sich abgehängt fühlten, erklärt Zdrzalek, „das wiederum kann Unzufriedenheit zur Folge haben und zum Beispiel politische Entscheidungen beeinflussen“.
Doch auch ökonomische Folgen seien denkbar. „Wenn Menschen nicht mehr da leben können, wo sie am produktivsten sind, machen wir gesamtwirtschaftliche Verluste“. Dazu gehört nicht nur der Weg zum Arbeitsplatz, sondern auch die Angebote für Kultur, Sport und zum Beispiel Shopping. „Nicht jeder muss in der Innenstadt leben, aber es muss gewährleistet werden, dass die Infrastruktur in den Randbezirken so gut ist, dass die Innenstädte gut erreichbar und solche Angebote zugänglich sind“, sagt Zdrzalek.
Die gute Nachricht: Die Preisspannen bedeuten auch, dass in allen deutschen Großstädten günstigere Alternativen für Käuferinnen und Käufer vorhanden sind. Fast überall: Denn nur in München ist das günstigste Viertel teurer als das teuerste Viertel aller anderen Großstädte. „München spielt eine extreme Sonderrolle“, sagt der Studienautor. Hier lag der Quadratmeterpreis 2023 im günstigsten Viertel Perlach-Berg am Laim bei 7200 Euro und im teuersten Viertel, Altstadt-Maxvorstadt, bei 12.100 Euro.
Die Greix-Studie beruht auf Meldungen von Notaren über abgeschlossene Kaufverträge und wurde durch das Institut für Weltwirtschaft in Kiel (IfW) und der Universitäten Bonn und Köln ausgewertet.
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