Grundstückseigentümer können ihren Grund nicht beliebig bebauen. Der Bebauungsplan setzt ihnen genaue Grenzen. Es ist daher sinnvoll, möglichst effizient mit der zur Verfügung stehenden Fläche umzugehen. Denn jeden zusätzlichen Quadratmeter, den ein neuer Eigentümer bebauen könnte, erhöht den Wert des Grundstücks.
Die wichtigsten Angaben dazu stehen im Bebauungsplan. Dabei kommt es auf zwei Faktoren an, die regeln, wie viel auf einem Grundstück maximal gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß der Anteil der bebaubaren Fläche am Grundstück ist. Eine GRZ von 0,5 heißt, das maximal die Hälfte der gesamten Fläche überbaut werden darf.
Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) regelt der Bebauungsplan das Verhältnis der Fläche aller Vollgeschosse der Immobilie zur Fläche des Grundstücks. Wenn beispielsweise ein Grundstück 500 Quadratmeter groß ist und der Bebauungsplan maximal eine GFZ von 0,8 zulässt, dann darf die Gesamtfläche aller Vollgeschosse bis zu 500 mal 0,8, also 400 Quadratmeter betragen. Das heißt, die GFZ entscheidet darüber, wie viele Vollgeschosse ein Bauherr auf die bebaubare Fläche setzen darf.
Ein Käufer wird also prüfen, wie viel zusätzliches Flächenpotenzial laut Bebauungsplan noch vorhanden ist und ob im Keller oder im Dachboden Reserven für weitere Wohnflächen sind. Es kann sich daher für den verkaufswilligen Eigentümer lohnen, einen unabhängigen Gutachter einzuschalten. Er kann Kaufinteressenten vorrechnen, wie viel die Immobilie inklusive der Baureserven wert ist.
Mikrolage entscheidet
Die Marktberichte der Gutachterausschüsse in den Kommunen weisen für einfache, mittlere und gute Wohnlagen unterschiedliche Kaufpreise aus. Allerdings schwanken die Werte einzelner Immobilien auch innerhalb eines Häuserblocks. Oft liegt das an den Besonderheiten der jeweiligen Mikrolage.
Folgendes Szenario wäre denkbar: In einer Straße mit Einfamilienhäusern, grenzen die Immobilien auf linken Seite an Flächen eines landwirtschaftlichen Betriebs. Die Häuser auf der rechten Straßenseite haben als Nachbarn nur Wohngebäude. Grundsätzlich ist die gesamte Straße in die gleiche Wohnlage eingeordnet. Allerdings müssen die Eigentümer auf der linken Straßenseite mit Immissionen aus der Landwirtschaft rechnen, beispielsweise lärmende Trecker oder der Geruch von frisch gedüngten Feldern. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Düsseldorf beispielsweise weist für Immissionen ein Abschlag von fünf Prozent auf den Immobilienwert aus.
Zur Mikrolage gehört auch, wie das Grundstück selbst beschaffen ist. Liegt die Immobilie beispielsweise an einem Hang, kann dies sowohl werterhöhend als auch wertmindernd sein. Sichert die Hanglage dem Eigentümer eine unverbaubare, schöne Aussicht, wird der Wert des Hauses höher sein. Ist die Neigung des Hangs aber so stark, dass sich das Grundstück nur noch eingeschränkt nutzen lässt, ist die Immobilie meist weniger wert. Als Faustformel gilt, dass eine Neigung von mehr als zehn Prozent wertmindernd ist.
Dieser Artikel erschien erstmals im Dezember 2020 bei der WirtschaftsWoche.
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