Nach zwei Horrorjahren kehrt der Optimismus an den Immobilienmarkt zurück. Immer mehr Branchenvertreter und Fachleute gehen davon aus, dass der Preisrückgang bei Häusern und Wohnungen beendet ist. Erste Daten sprechen dafür, dass die Talsohle erreicht ist. Die Finanzierungsplattform Europace und das Onlineportal Immowelt haben jüngst Zahlen veröffentlicht, laut denen die Immobilienpreise sogar wieder steigen. Geht es also aufwärts?
Ganz so eindeutig ist die Lage nicht. Die Zahlen der Portale basieren nämlich auf Angebots- und nicht auf Transaktionspreisen. Sie geben also den Preis an, den ein Verkäufer für seine Immobilie erzielen will, nicht den Preis, den er tatsächlich bekommt. Die Daten sind also nur eine Annäherung an die Realität.
Genauer sind die Zahlen, die das Kieler Institut für Wirtschaft (IfW) mit seinem Immobilienpreisindex Greix erhebt. Der Greix zeigt die Preisentwicklung in einzelnen Städten und Stadtvierteln seit dem Jahr 1960 und basiert auf Daten lokaler Gutachterausschüsse. Diese enthalten notariell beglaubigte, also tatsächliche Verkaufspreise. Der Greix ist damit ein zuverlässigerer Indikator für die Entwicklung am deutschen Häusermarkt.
Die neuen Greix-Daten für das erste Quartal dieses Jahres, die das IFW am Dienstag veröffentlicht hat, zeichnen ein etwas anderes Bild als die Daten der Immobilienportale. „Um eine Bodenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszurufen, ist es noch zu früh“, fasst Moritz Schularick, Präsident des IfW Kiel, die Ergebnisse zusammen. „Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren sich zwar und laufen momentan eher seitwärts. Regional sind die Märkte aber recht volatil, und es gibt Abweichungen nach oben und unten, was auch an der nach wie vor geringen Zahl an Transkationen liegen dürfte."
Mehrfamilienhäuser werden billiger
Die Ökonomen beobachten also, dass die Preise langsamer sinken als in den Vorquartalen. Eine echte Trendumkehr hin zu Preissteigerungen in der Fläche lesen sie aus den Transaktionsdaten jedoch nicht heraus. Insgesamt gingen die Immobilienpreise in den ersten drei Monaten dieses Jahres im Vergleich zum Vorquartal um 5,4 Prozent zurück. Das ist der geringste Rückgang seit einem Jahr. Mit 11,1 Prozent fiel das Minus im zweiten Quartal 2023 gegenüber dem Vorquartal am größten aus.
Interessant ist vor allem ein Blick auf die einzelnen Gebäudesegmente. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gab es mit minus 0,7 und null Prozent kaum beziehungsweise gar keine Bewegung zum Vorquartal. Im Vergleich zum Vorjahresquartal haben sich Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um 5,4 beziehungsweise 5,3 Prozent verbilligt.
Anders sieht es bei Mehrfamilienhäusern aus: Deren Preise gingen laut den Greix-Daten um 10,5 Prozent zurück. Im Vergleich zum Vorjahresquartal steht sogar ein Minus von 16,4 Prozent. Weil es noch immer vergleichsweise wenige Transaktionen am Immobilienmarkt gibt, schlagen einzelne größere Preisabschläge zwar stärker aufs Gesamtergebnis durch. Allerdings zeigt die Entwicklung bei Mehrfamilienhäusern auch, dass sich Kapitalanleger offenbar weiterhin eher zurückhalten. „Angebot und Nachfrage finden auf dem Immobilienmarkt noch nicht recht zusammen“, sagt IfW-Präsident Schularick. „Die ‚große Kaufgelegenheit‘, die mancherorts jetzt ausgerufen wird, scheint auch stark interessensgetrieben zu sein.“
Vor wenigen Wochen wagte der Verband deutscher Pfandbriefbanken einen Blick in die Glaskugel. Seinen Prognose zufolge dürfte sich der Markt für Wohnimmobilien in der zweiten Jahreshälfte stabilisieren. Allmählich dürfte das Schlimmste also tatsächlich überwunden sein.
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