Der kräftige Preisrutsch bei Immobilien scheint vorüber zu sein. Darauf deuten zumindest die neuen Quartalsdaten des Immobilienportals ImmoScout24 hin. Alle drei Monate wertet das Portal die Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser aus, basierend auf den Inseraten. Besonders viel Bewegung gibt es jetzt bei den Mieten.
Die Nachfrage nach zu mietendem Wohnraum sei deutlich gestiegen, teilt ImmoScout mit. „Die deutsche Wohnkrise spitzt sich zu. Der Run auf Mietwohnungen im Bestand nimmt weiter zu und spiegelt eindrücklich den großen Mangel an erschwinglichen Wohnungen – besonders in den Metropolen“, kommentiert Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. In Köln und München hätten die Mietanfragen für bestehende Wohnungen gegenüber dem zweiten Quartal um jeweils 15 Prozent zugenommen, in Düsseldorf um zwölf Prozent. Gemessen an der Anzahl der Anfragen von Mietinteressenten pro Anzeige bleibe allerdings Berlin ganz vorne.
Zwar lässt auch der Mietanstieg zum Vorjahr wieder etwas nach, gemessen am gleichen Wert in den Quartalen zuvor bleibt er jedoch beachtlich. Für bestehende Wohnungen müssen Mieter deutschlandweit 5,1 Prozent mehr als im Vorjahr einplanen, beim Neubau 6,5 Prozent. In einzelnen Städten ist es sehr viel mehr. Berlin sticht auch hier hervor: In der Hauptstadt werden Bestandswohnungen für 12,6 Prozent mehr als ein Jahr zuvor angeboten, Neubauten sogar für 19,1 Prozent. Die Angaben beziehen sich jeweils auf neu einziehende Mieter, also nicht auf länger laufende Mietverträge.
Gegenüber dem Vorquartal beträgt das Mietplus deutschlandweit im Bestand aber nur noch 0,9 Prozent. Zum Vergleich: Im zweiten Quartal hatten die Bestandsmieten gegenüber dem ersten Quartal noch um 2,5 Prozent zugelegt. ImmoScout spricht deswegen von einem Plateau beim Anstieg der Bestandsmieten.
Bodenbildung bei den Kaufpreisen
Etwas Beruhigung zeichnet sich auch am Kaufmarkt ab. Zwar sind die Kaufpreise von Wohnimmobilien mit Stand vom dritten Quartal immer noch deutlich niedriger als im gleichen Quartal des Vorjahres. Bestandswohnungen haben sich laut ImmoScout deutschlandweit mit minus 4,6 Prozent dabei stärker verbilligt als Neubauten (-2,3 Prozent). Genauso ist es bei Häusern, die ohnehin deutschlandweit weniger unter Preisdruck stehen. Bestehende Häuser werden nun für 2,3 Prozent weniger angeboten als ein Jahr zuvor, neugebaute mit minus 0,3 Prozent fast unverändert.
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In einzelnen Städten bleibt der Preisrückgang trotzdem heftig. So hat ImmoScout24 in Köln im Bestand die stärksten Preisrückgänge ermittelt. Bei Wohnungen betrug das Minus dort demnach 8,7 Prozent, bei Häusern sogar 10,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2022.
Doch der Vergleich mit dem Vorjahr verdeckt auch hier die kurzfristige Tendenz: So haben sich Wohnungen deutschlandweit zum Vorquartal schon wieder um 0,3 Prozent verteuert, Häuser um 0,2 Prozent (jeweils sowohl Bestand wie Neubau). Einzig im vierten Quartal 2022 hatten die rasant gestiegenen Zinsen und damit auch viel teureren Immobilienkredite die Preise auch auf Quartalssicht deutlich gedrückt, um bis zu 6,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2022 (Bestandswohnungen deutschlandweit).
Die Angebotspreise, die von den tatsächlich gezahlten Preisen abweichen können, stabilisierten sich nun „im Rahmen der neuen Zinsrealität“, sagt ImmoScout-Geschäftsführerin Crockford. Einem weiteren Preisrutsch stehe schon der starke Anstieg der Nachfrage entgegen. In sechs von sieben deutschen Top-Großstädten hat ImmoScout eine steigende Nachfrage nach Bestandswohnungen gemessen, in allen sieben gilt das für Neubauwohnungen und Einfamilienhäuser.
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In Berlin, Hamburg, München und Frankfurt liege die Nachfrage nach Eigentumswohnungen schon wieder über dem Vor-Corona-Niveau von Ende 2019. Offenbar hat bei den Bauzinsen, die bei zehnjähriger Kreditlaufzeit seit Jahresanfang etwa zwischen 3,5 und 4,2 Prozent schwanken, ein gewisser Gewöhnungseffekt eingesetzt.
Zur Einordnung der Zahlen ist zu sagen: Gerade die tatsächlich gezahlten Kaufpreise können in der derzeitigen Marktlage wegen Verhandlungsspielräumen von den von ImmoScout ermittelten Angebotspreisen abweichen. Preisnachlässe ganz am Schluss, durch Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer, erfasst das Portal nicht.
Auch die auf zwei Nachkommastellen angegebenen Werte sind mit Vorsicht zu interpretieren: Sie bilden eine Referenzwohnung ab, die an allen Standorten den gleichen Standard abbilden soll – unabhängig vom tatsächlichen Bestand dort. Diese Datenbereinigung soll sinnvolle Vergleiche erleichtern. Allerdings sind so auch nachträgliche Korrekturen möglich. So hat ImmoScout einzelne Werte der Vorquartale nun korrigiert, als Folge einer Überarbeitung der Methodik. Die jetzt veröffentlichten Werte sollten die aktuellen Preise noch besser widerspiegeln, teilte das Portal dazu mit.
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